Acheter un local professionnel, pour exercer une profession libérale, peut devenir dans certains cas une bonne opération financière. Tout dépend de l’option choisie lors de l’achat. Les éclairages de notre expert Moncef Lahlou, Directeur général de l’agence Capital Foncier.
Quelles sont les règles juridiques à connaître à l’achat d’un local pour exercer une profession libérale ?
Le choix d’un local ou d’un bureau est crucial pour le démarrage d’une nouvelle activité. Le risque majeur encouru reste le fonds de roulement. Je recommanderai de débuter par des solutions les moins coûteuses en capital, et ne commencer à monter en charge que lorsque le chiffre d’affaires le permet.
Est-il intéressant d’acheter son propre local quand on exerce une profession libérale ?
Oui certainement, car c’est l’équivalent d’une épargne forcée, un bien que l’on peut nantir, et revendre en cas de coup dur. De plus, acheter un local neuf permet une optimisation fiscale en récupérant la TVA. Pour démarrer, je recommanderai d’aller vers des bureaux partagés comme ceux proposés par Regus, puis, une fois que le business prend de lever de la dette pour optimiser ses charges d’une part, et renforcer son bilan.
Quelle est la différence entre un local commercial et un local professionnel ?
La différence se situe dans la nature de l’activité. Le contrat de bail professionnel s’applique à la location d’un local pour une activité n’étant pas de nature commerciale. Il se distingue donc du contrat de bail commercial car il est interdit au preneur d’un contrat de bail professionnel d’exercer une activité commerciale dans le local.
Le contrat de bail professionnel est strictement affecté à une fonction professionnelle et s’adresse donc aux activités libérales et aux personnes imposées dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux. On peut citer par exemple des professions libérales telles que les médecins, les architectes, les experts comptables, etc.…
Quels locaux suggérez-vous pour une jeune entreprise ?
La grande tendance des bureaux partagés dans le monde se confirme au Maroc. C’est un vrai succès. Travailler dans un environnement dynamique, avec d’autres entrepreneurs, peut même aider la société à trouver ses premiers clients. De plus, si on peut aujourd’hui créer une entreprise avec très peu de capitaux, trouver un local peut s’avérer très difficile, car souvent les propriétaires refusent les jeunes entreprises ne présentant aucune garantie, et aux bilans insuffisants. Pour minimiser le risque et préserver son capital pour son fonds de roulement, je conseillerai cette option de bureaux partagés, et d’attendre patiemment que la jeune pousse prenne forme, pour évoluer vers un bail classique.
Comment peut-on financer ce type d’acquisition ?
L’idéal est le leasing, car il est rapide et permet d’échelonner sur dix ans. En revanche, en cas de revente du bien, on devra payer une plus value maximale. Si l’entreprise peut se permettre un crédit CET, un crédit bancaire classique dure 7 ans, mais il permet d’immobiliser le bien dans le bilan, qui s’en trouve renforcé.
Les +
La sérénité
Vous êtes dans vos murs et n’êtes pas tributaire des projets de votre propriétaire (augmentation de loyer, travaux, revente, etc.).
Patrimoine
Vous vous constituez un patrimoine immobilier au lieu de payer des loyers
Avantage fiscal
Les amortissements et intérêts d’emprunt sont déductibles de votre résultat imposable.
Les conseils du pro
Lorsque vous souhaitez louer, ne perdez pas de vue que votre propriétaire souhaite avant tout être payé et souhaite récupérer son bien si votre entreprise ne marche plus. Pensez-y dans vos négociations avec le propriétaire, et sachez trouver les bons arguments pour le convaincre de vous louer.
En achetant vos locaux ou bureaux, vous pourrez, quand vous le souhaiterez, arrêter votre activité et les louer. Cela vous fera bénéficier d’une retraite méritée ! De nombreux anciens actifs font cela.
En occupant à la fois le costume du locataire et du bailleur, l’entrepreneur évite tous les problèmes et les conflits possibles en matière de revalorisation de loyer, de partage des dépenses de travaux et de reconduction du bail. Il n’y a aucun problème de visibilité à long terme au sujet du local et de l’emplacement de l’entreprise.
Les locaux professionnels achetés par le dirigeant à titre personnel présentent un avantage. Le bien immobilier ne fait pas partie du patrimoine de l’entreprise. C’est le dirigeant, à titre personnel, qui investit. Au moment de la cession du bien, le produit de la vente appartiendra donc au dirigeant. Il n’aura aucune difficulté à récupérer la trésorerie relative à la vente du local.
Lorsque c’est la société qui acquière le bien immobilier, l’avantage est que les locaux sont amortis et que l’entreprise augmente son patrimoine.
